万物云，递交招股书，拟香港IPO上市

2022年4月1日，来自广东深圳的万物云空间科技服务股份有限公司 Onewo Space-Tech Service Co., Ltd.*（以下简称“万物云”）在3月30日取得中国证监会受理通知("小路条")后，火速向港交所递交招股书，拟在香港主板IPO上市。

万物云招股书链接：

https://www1.hkexnews.hk/app/sehk/2022/104340/documents/sehk22040100242_c.pdf

一、主要业务

万物云，成立于2001年2月，业务历史可追溯至1990年，32年来引领并推动了中国物业服务行业的发展，作为中国领先的全局空间服务提供商，也是独一无二的由小区、商企和城市空间「三驾马车」业务体系协同驱动的服务供货商。

过去30年，万物云以「万科物业」和「万物梁行」为核心品牌，逐步搭建了丰富且系统化的万物云自主品牌集群，三大业务条线下的品牌如下：

• 小区空间居住消费服务：「万科物业」，「朴邻」和「万物为家」等。

• 商企和城市空间综合服务：「万物梁行」及「City Up」等

• AIoT及BPaaS解决方案服务：「万睿科技」、「祥盈企服」和「第五空间」等。

截至2021年12月31日，万物云提供物业服务的在管住宅物业总建筑面积约为6.604亿平方米，在中国内地及香港提供物业及设施管理服务，涵盖1,565个项目(其中来自独立第三方的物业及设施管理项目数量1,316个)，在管总建筑面积超过1.20亿平方米。于2021年，万物云的物业及设施管理项目留存率为97.2%，在管小区项目的平均物业管理费为3.13元/平方米/月。

截至2021年12月31日，万物云的空间服务覆盖了中国32个省的153个城市。其中，一线及香港、新一线及二线城市小区项目在管面积占总小区项目在管面积的比例为89.0%，商企项目合约面积占总商企项目在管面积的比例约为90.8%。其中，在超过30个城市运营的在管项目超过50个，在一线城市平均在管项目个数为217个。

万物云保持了快速、稳定的增长，从2011年到2021年，总收入规模增长超过16倍，复合增长率超过30%。

行业地位：

• 根据沙利文的报告，于2020年，按来自一线城市、新一线城市及二线城市的收入计，万物云在所有物业服务公司中排名第一；
• 根据乐居财经于2022年作出的国民物业服务客户满意度调查，「万科物业」位列物业服务品牌前列；
• 根据中指研究院的行业报告，2019年万科物业的品牌价值约为人民币1,300亿元；
• 「万科物业」荣获中国互联网小区运营领先企业等殊荣，并曾连续十年蝉联中国物业服务百强企业榜首(2020年起万科物业正式宣布不再参与此类评比)。

二、收入模式

万物云从三个业务板块产生收入：(i)小区空间居住消费服务；(ii)商企和城市空间综合服务；及(iii) AIoT及BPaaS解决方案服务。

小区空间居住消费服务，包括：

• 住宅物业服务，就住宅物业向业主、业主协会或住户提供的清洁服务、秩序维护服务、园艺服务及维修及维护服务。

• 居住相关资产服务，主要包括房屋销售及租赁经纪服务及房屋再装修及美居服务。

• 其他小区增值服务，主要包括车位销售服务所得佣金收入、来自公共区域运营服务、机电设备维修服务和小区餐饮服务的收入。

商企和城市空间综合服务，包括：

• 物业及设施管理服务，覆盖(i)商企物业服务，着重于商业场所的物业管理工作；及(ii)综合设施管理服务，着重于解决用户非核心业务流程中产生的工作空间需求。

• 开发商增值服务，主要包括(i)案场服务；(ii)交付前支持服务；及(iii)楼宇修缮服务。

• 城市空间整合服务，主要包括(i)城市空间治理；(ii)城市专项设施运营；及(iii)城市资源整合运营。

AIoT及BPaaS解决方案服务，包括：

智慧物业解决方案，主要包括设备、设计、整合及建造，各部分高度依存彼此及高度关联。

• AIoT解决方案，向开发商、业主及其他企业和机构客户提供的AIoT解决方案，覆盖智能物业生命周期从初始工程设计、施工到交付后运营的各个阶段。

• BPaaS解决方案，(i)向企业客户提供远程企业运营服务，以支持企业客户的非核心业务流程；及(ii)远程空间运营服务，如智能城市空间工作流程管理服务及运营数据分析服务。

三、管理团队

万物云的董事会，由11名董事组成，其中执行董事2名、非执行董事5名、独立董事4名。

万物云的监事会，由3名监事组成：

万物云的高管团队如下：

四、股东架构

招股书显示，万物云在上市前的股东架构中，控股股东为万科企业及其附属公司，合计持股62.89%，其中

万科企业(02202.HK，000002.SZ)，持股57.12%；

万科企业附属公司(万斛泉源3.39%、万顷0.48%、万斛0.48%、万马争先0.48%、盈达投资基金0.48%、万殊之妙0.48%)，持股5.77%；

万科企业及其附属公司，共同构成控股股东；

员工持股平台(睿达第一3.33%、睿达第二2.22%、睿达第三2.20%、睿达第四0.28%、睿达第五0.54%;) ，持股8.57%；

博裕资本，通过Radiant Sunbeam Limited，持股17.14%；

58同城(WUBA)，通过Dream Landing HoldingsLimited，持股2.86%；

深圳琳珠集团，通过瑞轩持股2.86%；

华能贵诚信托，通过珠海达丰持股1.90%；

海南云胜，持股2.01%；(北海航锦、海南慧优分别持有海南云胜约93.72%、6.25%的合伙权益)

阳光海南实体(原阳光智博的投资者)，海南慧优持股0.45%、海南智博持股0.49%、海南慧佳持股0.69%、海南瑞鸿持股0.15%。

招股书的第166/638页到第169/614页

五、公司业绩

招股书显示，在过去的2019年、2020年和2021年三个财政年度，万物云的营业收入分别为 139.27亿、181.45亿和 237.05亿元人民币，相应的净利润分别为 10.40亿、15.19亿和 17.14亿元人民币。

六、中介团队

万物云是次IPO的中介团队主要有：中信里昂、花旗、高盛为其联席保荐人；安永为其审计师；君合、普衡分别为其公司中国律师、公司香港律师；通商、史密夫斐尔分别为其券商中国律师、券商香港律师；弗若斯特沙利文为其行业顾问。

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